מטרו נדל
ינואר 3, 2021

איך ניגשים לתב"ע?

איפה מתחילה העיר שלי? היכן היא נגמרת? מי מחליט היכן בונים ומה בונים? ובאיזה היקף? מי קובע מה היא כמות החניות הנצרכות לבנין או מרכז מסחרי?

תב"ע – תכנית בניין עיר

במדינת ישראל קיימות רשויות שרק באישורן ניתן לאשר תוכניות לבנייה. העיקריות שבהן הן: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. נדון בכל אחת מהן בנפרד.

בשלב ראשון, בכדי להבין את בסיס הפעולה של רשויות אלו, נבין מה היא תב"ע (תוכנית בניין עיר) ובהמשך, נבהיר את תחומי האחריות של כל אחד מגופי האישור השונים ואת מהות אחריותן לאישור תוכניות במקרקעין.
.
כדי לבצע בנייה במקרקעין בארץ, יש צורך, בשלב הראשון, שתחול עליהם תוכנית ברת תוקף. בנייה פירושה, בין היתר: סלילה, שינוי הקירות החיצוניים (כגון: פתיחת פתח חדש), חפירה, יציקה, הצבת קרוואן או אפילו בניית גדר (למעט גדר חיה). במידה שחלה על המקרקעין תוכנית ברת תוקף, הרי אז, יש לקבל היתר בנייה ובלעדיו חל איסור לבצע כל פעולת בנייה שהיא.

במדינת ישראל, כמעט לכל קרקע קיימת, יש תוכנית בניין עיר בתוקף. בדרך כלל כשמדובר בקרקע מחוץ לעיר, התב"ע החלה על אותה קרקע תהיה לייעוד חקלאי. בתוך העיר חלות פעמים רבות, מספר תבעו"ת במקביל.

השימושים (ייעוד, בשפת התב"ע) העיקרים לשטחים בתוך העיר הם:
שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ושב"צ (שטח בנוי ציבורי).
שצ"פ כולל את כל השטחים הירוקים, הפארקים והגנים ושב"צ כולל את כל מבני הציבור, בתי ספר, היכלי תרבות, בתי כנסת, גני ילדים וכו'.

בקרקעות שהן אינן שב"צ או שצ"פ חלים בדרך כלל שלושה שימושים נפוצים:
בנייה למגורים, בנייה למסחר ובנייה לתעשייה.
בנוסף לשימושים עיקריים אלו, ישנם שימושים נוספים רבים, כגון: משרדים, תעשייה עתירת ידע ( הייטק), תעשייה קלה, מלונאות, ספורט, פנאי ונופש ועוד כהנה וכהנה.

אם להודות על האמת, אין בחוק מילה כזאת: "תב"ע".
תוכנית בניין עיר הוא מושג נפוץ אבל החוק קורא לכל התוכניות "תוכנית", או "תוכנית מתאר". כשאנחנו אומרים תב"ע אנחנו מתכוונים בעצם לתוכנית שמתארת את זכויות הבניה בשטח מסויים ואת הייעוד של אותה בנייה.

כאמור, התוכנית איננה היתר בנייה. היתר בנייה מוצא על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה לאחר שמוגשת לו בקשה להיתר בנייה על גבי תוכנית והבקשה הזאת תואמת את ההוראות שכתובות בתב"ע.
לדוגמא, אם אנו מעוניינים לבחון מה אוכל לבנות בשטח שאיתרתי במרכז העיר, עליי לתור אחרי התב"ע שחלה על המגרש האמור ולבדוק בראש ובראשונה שתי בדיקות, האחת - מה היעוד של הקרקע על פי התב"ע, והשנייה - מה היקף זכויות הבנייה שאוכל לנצל.

התב"ע מורכבת משני מסמכים, האחד, הוא תשריט, והשני הוא תקנון.

התשריט מתאר מבחינה אדריכלית מה ניתן לבנות במקרקעין האלה ובאילו גבולות בדיוק, והתקנון מתאר באופן מילולי את הוראות התוכנית לרבות השימושים.

דוגמא להמחשה

*אנו מאמינים כי דוגמא מעשית יש בה כדי ללמד יותר מכל וכך ננהג לאורך כל מאמרי ההסבר באתר. לאחר תיאור קצר של המושגים העיקריים, נביא דוגמא או דוגמאות להמחשה, כולן מנסיוננו.

נחזור כעת אל אותו מגרש הנמצא במרכז העיר, שטחו דונם אחד והוא כלול בתב"ע גדולה שיזמה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה,
הכוללת מתחם גדול בן חמש מאות דונמים.

אנו נאתר את התשריט והתקנון ונגלה כי התשריט יתאר כבישים, מוסדות ציבור (שב"צ) שייצבעו בצבע חום, שטחים פתוחים לצורכי ציבור (שצ"פ) שייצבעו בצבע ירוק, מבני מגורים שייצבעו בצבע אחר ועוד שימושים שונים שייצבעו בצבעים שונים.

בכל תשריט יש מקראה לצבעים השונים המופיעים בו. הדונם שאנו מעוניינים לרכוש, יכול להיות שיהיה צבוע, נאמר, לצורך העניין, בצבע כחול. נלך למקראה, ואראה שצבע כחול הוא אזור מגורים ב'. בשלב זה אדע שעל החלק המדובר, חלה תוכנית בניין עיר אשר קובעת מה ניתן לבנות באזורי המגורים ב' בעיר הרלוונטית.

כבר בשלב זה אאלץ להשתמש בשתי תוכניות בניין עיר, הראשונה, שתכננה את כל השכונה, השנייה, תוכנית בניין עיר שמדברת על היקף זכויות הבנייה לאזור מגורים ב'.
בפנותי לתב"ע המתארת את היקף הבניה המותר באיזור מגורים ב', אוכל לגלות הוראות ספציפיות הנוגעות למגרש המדובר.

מכאן ואילך נניח כי התב"ע תלמד אותי את העובדות הבאות: ניתן לבנות בניין שלא יעלה על ארבע קומות מעל קומת עמודים מפולשת; היקף בניית השטח העיקרי לא יעלה על 110% משטח הקרקע ומספר יחידות הדיור לא יעלה על שמונה יחידות לדונם.

כאן כבר מקבלים אינפורמציה קונקרטית ורצינית יותר אודות היכולת שלי להשתמש בזכויות הבנייה בקרקע הזאת.
אם יש ברשותי דונם קרקע בדיוק, ובהנחה שאין הפקעה, נוכל לבנות שמונה יחידות, כאשר השטח העיקרי שיש לי לנצל הוא 110% מתוך 1,000 מטר רבוע, הווה אומר, 1,100 מטרים רבועים, אותם אוכל לחלק לשמונה דירות כששטח עיקרי של כל דירה יהיה 137.5 מ"ר.

אבל ככל הנראה, זו לא תהא התב"ע היחידה שתחול על המגרש. מרבית הסיכויים שתהיינה עוד תב"עות נוספות שחלות על אותם מקרקעין, כגון: תב"ע המחייבת בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בכל דירה, תב"ע שאומרת שבקומה העליונה ניתן לבנות לכל דירה 40 מ"ר נוספים, חדרים על הגג ועוד.
שימוש בשתי התבעו"ת המובאות כאן כדוגמא, יביא לפרוייקט שלי 184 מ"ר נוספים לבנייה, 8 ממדי"ם בשטח של 13 מ"ר כל אחד וכן 80 מ"ר בגין בניית חדרים על הגג עבור שתי הדירות העליונות.
הינה, קריאה מדוקדת והבנת התב"עות הנוספות, הגדילה את הממוצע של דירה בפרויקט ל- 149.5 מ"ר,, כאשר שתי הדירות בקומות העליונות כבר תהינה בנות 189.5 מ"ר.

ייתכן מאוד שהתב"ע הזו, בחלוקה כגון זו שהזכרנו לעיל לא כלכלית לביצוע.
כפי שראינו מדובר בדירות גדולות מאוד, שחורגות מאוד מהשטח הממוצע בבנייה המודרנית. הקומה העליונה (189.5 מ"ר, עם מרפסת גג גדולה) אפשרית (דירות לופט או דופלקס), אבל הקומות אחת עד שלוש מציבות בפניי דירות לא מסחריות.

מה ניתן לעשות?

בדרך כלל נהוג לפנות לוועדה המקומית ולבקש ממנה לשנות את מספר הדירות, ואם יש צורך גם את מספר הקומות.
הוועדה המקומית אינה יכולה להוסיף שטחים מעבר לשטחים שנקבעו בתב"ע ואין בסמכותה לשנות את ייעוד הקרקע. לשם אלו, עליי לפנות לוועדה המחוזית.
חלק מהשינויים ניתן לבקש מאת הוועדה המקומית באמצעות פרסום "הקלה" או "הקלות" להוראות התב"ע וחלק מהשינויים מחייבים הכנת תב"ע נקודתית בסמכות הוועדה המקומית.

כך למשל, תקנות המכונות בסלנג התכנוני "שבס" (על שם שמעון שבס שהיה אביהן מולידן) מאפשרות לוועדה המקומית לשנות את כמות יחידות הדיור באופן שיתווספו עד 20% לכמות הדירות המותרת בתב"ע, זאת באמצעות הקלה בלבד וללא צורך בשינוי התב"ע. כמו כן רשאית הוועדה המקומית להוסיף קומות לבניין באמצעות הקלה להוראות התב"ע.

לעומת זאת, אם נרצה לשנות את כמות יחידות הדיור באופן שיעלה על 20% מהכמות המותרת בתב"ע, כי אז יהא עליי לבקש וליצור תוכנית בניין עיר חדשה בסמכות הועדה המקומית.
זכרו, בכל מקרה, הוועדה המקומית לא תוכל להוסיף שטחים לאלו המוגדרים בתב"ע שאישרה הועדה המחוזית. בסיטואציה הזו השטח העיקרי שלי יישאר 110 מ"ר לדירה, רק שבמקום לחלק אותו לשמונה דירות אנחנו נוכל לחלק אותו למספר גדול יותר של דירות.

אם נחשב עכשיו את אותו שטח עבור 12 דירות, למשל, כי אז עלי לחלק 1,100 מ"ר, (השטח העיקרי שמותר לי לבנות במגרש), ל- 12 יח"ד. כך, שטח דירה עיקרי יהיה 91.6 מ"ר (שטח עיקרי לדירה, לא כולל ממ"ד ולא כולל שטחי שירות כגון: לובי, מעלית מדרגות). כמו כן לא כולל שטח זה מרפסות ומחסנים.
אם נוסיף 13 מ"ר לכל דירה עבור הממ"ד, כי אז נוצרו כאן 12 דירות בנות 104.6 מ"ר. אלה דירות ארבעה חדרים מרווחות.
בדרך כלל התב"ע מאשרת בכל מקרה בניית מרפסת שמש בגודל 12 מ"ר ולעיתים למעלה מכך, וכן בניית מחסן בגודל ממוצע של 5 מ"ר לדירה. שטחים אלה אינם כלולים, כאמור, בחשבון השטחים שהזכרנו.
בסיטואציה הזאת נוכל לבנות בניין של 12 דירות. אצטרך לבקש מהוועדה המקומית אישור לבניית 6 קומות ולא ארבע, 12 דירות ולא 8.
עם קבלת האישור תהיינה לי 10 דירות בנות 4 חדרים בגודל של 104.6 מ"ר, כולל ממ"ד, ושתי דירות בגודל של 143.6 מ"ר בקומות העליונות שיכללו חדרים על הגג.

מספר נקודות חשובות לגבי תב"ע

לאחר שראינו, באמצעות דוגמא להמחשה, כיצד בנויה תב"ע, יש מקום למספר הערות חשובות שכדאי לדעת בבואכם לקורא תב"ע:

 

* למרבית הרשויות המקומיות בישראל יש אתר אינטרנט ובו מידע מקיף אודות הנושא התכנוני בעיר. יש להיזהר בבואכם לבדוק זכויות במסגרת האינטרנט. אל תשכחו – אתם עוסקים במקרקעין וטעות קטנה יכולה להביא למפח נפש גדול. די באמור באתר האינטרנט כדי לקבל מידע ראשוני אודות זכויות הבניה, אך לשם בחינה מדוקדקת חובה עליכם להגיע לאגף ההנדסה בעירכם ולוודא כי המידע המפורסם באינטרנט עדכני וכי לא חלו שינויים מאז הפרסום.

רצוי גם להיעזר בפקידי הקבלה על מנת לנתח את התב"ע ולברר את היקף זכויות הבניה. הרי האותיות הקטנות שלא הבנתם את משמעותן יכולות לשנות את כל התמונה.

 

* אל תסתמכו על שטח הקרקע המצוין באתר האינטרנט, וודאו באגף ההנדסה כי לא בוצעה הפקעה שטרם פורסמה וכי לא עתידה להיות כזאת בשלב זה.

 

*זכרו כי בבואכם לבקש את ניצול זכויות הבניה על פי התב"ע, תבקש אתכם הוועדה המקומית להמציא מפת מדידה עדכנית (בת פחות משנה) ערוכה על ידי מודד מוסמך. גזירת הזכויות תיערך על פי מפת המדידה העדכנית ולא על פי רישומים ישנים, גם אם הם ערוכים על פי מפת מדידה ישנה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *