מטרו נדל
ינואר 3, 2021

מדריך קבוצות רכישה

נושא קבוצות הרכישה התפתח מאוד בישראל מראשית שנות האלפיים ועבר תהליכים כלכליים, מסויים וארגונים רבים. רבות נכתב ונאמר בנושא זה, כאשר מרבית מהנאמר בנושא, נאמר על ידי בעלי אינטרסים כגון: קבלנים, מארגני קבוצות ואנשי מס.
דבר אחד אינו שנוי במחלוקת, ב "מדינת תל – אביב", חלק נכבד מהעסקאות בעשור האחרון נעשו על ידי קבוצות רכישה. על אף שנושא זה טעון ורחב, אנו ננסה להקיפו בקצרה בפרק זה.

מהי קבוצת רכישה?

אני אוהב להשתמש בדוגמא הפשוטה ביותר על מנת להסביר את הרעיון הכלכלי ולאחר מכן להבהיר את המורכבות. כך עשינו בפרקים הקודמים וכך יהא להלן.

נניח שאני ואחותי מעוניינים לקנות קרקע בת דונם אחד כשהתב"ע החלה עליה מאפשרת לנו לבנות שני בתים צמודי קרקע כשהם בנויים בצמוד זה לזה (דו משפחתי). לצד היותנו אחים, אנו מעוניינים למנוע סכסוכים ותקלות ועל כן אנו פונים לאיש מקצוע על מנת שינסח עבורנו הסכם אשר צופה מראש את כלל הפעולות שעלינו לנקוט, מההיבטים הכלכליים, התכנוניים והמשפטיים. כלזאת עד גמר רישום הבתים שייבנו על שמנו, כל אח וביתו.
איש המקצוע, ניחשתם נכון לבטח, הוא עורך דין.
ההסכם שינסח עבורנו עורך הדין נקרא בדרך כלל "הסכם שיתוף". מטרתו – התייחסות לכל השותפות שאני ואחותי ניצור במקרקעין הללו, עד סיום רישום בית משותף בן שתי תתי חלקות, תת חלקה לכל אחד מאיתנו.

הנושא הראשון הוא נושא הבעלות. אנו קונים מגרש אחד, הרשום כחלקה אחת בשלב זה, לא בנינו את בתינו ולמרות האינסטינקט לחשוב שלכל אחד מאיתנו יש מחצית מהמגרש, בגודל של חצי דונם, אין הדבר כך. מבחינה משפטית ברכישתנו המשותפת, אני ואחותי, רכשנו בעלות ב-"מושע". פירוש המונח: אני ואחותי בעלים בשווה בכל המגרש. אם נוח יותר לחשוב שבכל גרגיר חול, יש לי מחצית מהבעלות ולאחותי את המחצית השנייה, כי אז ניתן להגדיר זאת כך.

אמנם אני ואחותי מעוניינים ליטול כל אחד לשימושו הפרטי מחצית מהמגרש ואפילו סיכמנו כיווני אוויר, אולם כדי שהדבר יוסדר מבחינה משפטית, עלינו להכין תשריט שימדוד במדויק את השטח (לעיתים לצורך הבנייה מתברר כי חלות הפקעות על הקרקע) ויחלק אותו לשני חלקים. חלקים אלה יסומנו ויוגדרו ואנו נקבע בהסכם השיתוף כי חלק א' שייך לי וחלק ב' לאחותי.

מבחינת הבעלות, בשלב זה, לא שיננו דבר, אולם הגענו להסכמה כיצד להשתמש במקרקעין. בעתיד, לאחר סיום הבניה, יכין מודד מפת מדידה מדויקת, הכוללת את כל הבנוי על המגרש, ועורך הדין ירשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בית משותף, שיביא לידי ביטוי את הבעלות בפועל, כפי שהסכמנו בהסכם השיתוף.

הנושא השני שישנה חובה גדולה להקיף בהסכם השיתוף הוא נושא הבנייה. בראש ובראשונה יש להגדיר את היקף הבנייה וזכויות הבנייה. לשם הנוחות, נאמר שאני ואחותי משלמים בדיוק מחצית מעלות רכישת הקרקע וכי, לפיכך, אנו בעלים של מחצית מזכויות הבנייה. כהרגלנו, נניח לדוגמא להיוותר פשוטה ונאמר שהן אני והן אחותי, מעוניינים לנצל את כל זכויות הבנייה וכך, החלטנו לבנות בית בן 300 מ"ר כל אחד. עדיין – קיים הצורך להסדיר זאת בהסכם השיתוף, שכן בעתיד, אולי וייווצרו זכויות בנייה נוספות ויש צורך לקבוע למי הן שייכות. בסיטואציה זו, נהוג לנסח סעיף המאפשר (אך לא מחייב) כל אחד מהצדדים לנצל מחצית מכלל זכויות הבניה החלות על הקרקע וכי גם אם תהיינה זכויות חדשות בעתיד, יוכל כל צד, ללא צורך בהסכמת הצד השני, לנצל את מחציתן.

בנוגע לבנייה עצמה, רצוי ומומלץ כי נתאם בהסכם השיתוף את המועדים, דרך הבנייה וחלוקת הבנייה המשותפת (הקיר המשותף, הגדרות וכדו'). ככלל, עדיף כי נבצע את כל התהליך ביחד, דבר שיפשט את העניין ויוזיל עלויות. אם נבחר אדריכל משותף ויועצים משותפים, נוזיל את עלותם ואף נקבל תוצאה נוחה יותר לחישוב היקף הבנייה של כל אחד מאיתנו. אם נוסיף ונבחר קבלן מבצע יחד, כי אז, מלבד החיסכון בעלויות, נקבל התקדמות מקבילה בבנייה ומועד אחד לאכלוס. כך אף אחד מאיתנו לא יגור בבית החדש שעה שהאחר עוסק באותה העת בבניית ביתו.

צריך לקבוע, בין היתר, את זהות האדריכל, המהנדס, היועצים השונים והקבלן המבצע.

יש לקבוע מי ניגש לכל אלה, מנהל איתם מו"מ, מי ניגש לעירייה ומי מפקח על כל התהליך. אמנם ניתן לחלק בינינו את העבודה, אך גם ניתן לשכור איש מקצוע לכך.

הנושא השלישי שיש להביא בהסכם השיתוף הוא הליווי הבנקאי. כמעט תמיד אנו נזדקק להלוואה מבנק על מנת לממן חלק מהעסקה. יתכן ונצטרך את שירותי הבנק כבר בשלב רכישת הקרקע, ויתכן כי נזדקק לו רק בשלב הליך הבנייה. בין כך ובין כך, הבנק ידרוש מאיתנו הסכם שיתוף. כמו כן יבקש הבנק את הסכמת שנינו לשעבוד זכותנו במקרקעין (משכנתא). כדי למנוע בעיות, רצוי כי נפנה יחד לבנק אחד, לפחות עד שלב סיום הבנייה וקבלת תעודת גמר. יתכן כי הכנסותיי והכנסות אחותי אינן שוות וכי לכל אחד מאיתנו יהא מוכן הבנק להעמיד הלוואה בסכום שונה. לשם כך, יש צורך להגיע לבנק עם הסכם שיתוף חתום, לפיו מוגדר לכל אחד מאיתנו החלק המיועד לשימושו הבלעדי ואשר ירשם לבסוף בבעלות בלעדית. די קשה לקבל הלוואה משני בנקים שונים לפרויקט כזה, וככל שגדל מספר השותפים בהסכם השיתוף הדבר נעשה בלתי אפשרי.

כך הוא בדיוק בקבוצת רכישה בת מאה משתתפים.
מאה איש רוכשים בעלות בקרקע שניתן לבנות על גביה בניין בן מאה דירות. כולם כבר חייבים לפנות לאותו אדריכל, אותם היועצים ואותו בנק. למותר לציין שעל כולם לשכור את שירותי אותו קבלן. אמנם, כנראה שלא יהא מדובר באפשרות לבנות מאה דירות זהות, מה גם שיש הבדל משמעותי בין הקומות, המחסנים, מספר החניות וכו', אך כל אלה שאלות שמוצאות את פתרונן בהסכם השיתוף, שאת עיקריו בקבוצה כה גדולה נראה להלן.

ברור שחסר בקבוצה הקטנה שלי ושל אחותי אלמנט נוסף, שהוא הכרחי בקבוצה גדולה- מארגן. תפקידו של המארגן מתחלק לשניים: ראשית- עליו לארגן קבוצה של מאה רוכשים (טרם נמצאו מאה אחים שיתאגדו לבד), שנית- את כל עניני הבירוקרטיה לא יחלקו ביניהם מאה רוכשים, מה גם שכמעט ולא יימצאו אנשי מקצוע שמוכנים לעבוד מול קבוצת אנשים כה גדולה, אלא מול מארגן אחד ורצוי שיהא בקי בתחום.

עיקרי הסכם שיתוף בקבוצת רכישה גדולה
בכוונה תחילה הקצנתי באמצעות שתי הדוגמאות שהובאו לעיל. הדוגמא הפשוטה מסבירה באופן הטוב ביותר את המושג "קבוצת רכישה" והדוגמא השנייה מבהירה מאליה את הנושאים האקוטיים בקבוצת רכישה. להלן התייחסות קצרה לנושאים מרכזיים העומדים בלב הסכם השיתוף בקבוצה גדולה.

הבעלות – נושא זה לא השתנה. בשלב ראשון עלינו להגדיר את החלק המיועד לכל רוכש בבניין שיבנה על הקרקע, לרבות חלקו ברכוש המשותף. לבסוף ירשום עורך הדין בית משותף כאשר הדירה שנמסרה לרוכש תירשם כתת חלקה נפרדת. באם רוכש זה זכאי אף למחסן וחניה אחת או יותר, יוצמדו אלה לדירתו כחלק מסעיף "הצמדות" בנסח הרישום של לשכת רישום המקרקעין. מי שקובע את החלק היחסי בבעלות הוא שמאי מטעם קבוצת הרכישה, אשר הוראות לגביו חלות בנפרד בהסכם השיתוף.

תכנון - גם בנושא זה לא חל שינו מהותי. קבוצת הרכישה בוחרת אדריכל ויועצים, ומארגן הקבוצה עומד עימם בקשר ומקדם את תכנון הבניין, כפי שנקבע בהסכם השיתוף. ברור, כי בשלב הראשון בטרם רכישת הקרקע לא תהיינה בנמצא תוכניות סופיות לביצוע, אלא סקיצה שמתארת את זכויות הבניה על פי התב"ע שבתוקף.
בשלב הראשוני יבחרו השותפים קומה, כיווני אויר, את גודל הדירה, ואולי גם חניה או שתיים, אך תכנון סופי לצורך היתר בניה ייעשה לאחר רכישת הקרקע על ידי אנשי המקצוע ובשינויים המחויבים.

ליווי בנקאי - בקבוצה גדולה חייבים לגשת לבנק מלווה אחד ולאחר הכנת דוח אפס (ראה להלן). נהוג לפנות לבנקים השונים לקבלת הצעות לליווי. לאחר אכלוס הדירות יהא רשאי כל אחד מחברי הקבוצה להחליף את הבנק המלווה, אולם בשלב הראשון ייבחרו חברי הקבוצה את הבנק שייראו לנכון. ההצעות שמתקבלות מהבנקים השונים אינן זהות ויש הבדלים, לעיתים משמעותיים, בתנאי הלווי בין הבנקים השונים.

קבלן – כאמור, אין דרך לבנות בניין משותף שלא על ידי קבלן אחד (גם אם מחלקים לקבלנים שונים, כגון: שלד, אינסטלציה, חשמל, גמרים אחרים – לא סביר שלא לבחור קבלן אחד מכל תחום).
בשלב התאגדות הקבוצה ברור שעדיין לא נבחר קבלן מבצע שכן בשלב זה התכנון איננו סופי וטרם נתקבל היתר בנייה, או, לכל הפחות, אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לתוכנית. לאחר גמר התכנון נוהגות קבוצות הרכישה לפרסם מכרז לקבלנים להציע הצעות לבניית הבניין. נהוג לדרוש ניסיון קודם בבנייה באותו איזור, על מנת שיהא ניתן לבחון את איכות הבנייה של כל קבלן וכן כי יהא הקבלן מצויד בתעודה המתאימה להיקף הבנייה.

שמאי – בין הרצוי למצוי ייתכנו שינויים קלים. גם אם הכין עבורנו אדריכל תשריט סקיציוני של היקף זכויות הבנייה והדרך למימושן, מאוחר יותר, כשמצטרפים אליו האילוצים התכנוניים של הקונסטרוקטור, יועץ התנועה, יועץ החשמל, יועץ האקוסטיקה, יועץ מיזוג האוויר, יועץ האינסטלציה ועוד, יתכנו שינויים בין הסקיצה הראשונית לתוכנית הסופית שתאושר בהיתר בנייה.
זאת ועוד, בדרך כלל, רק לאחר תכנון קומת החנייה, לאחר רכישת הקרקע, ניתן לבחור בפועל חניות. לעיתים כן הדבר לעניין מחסנים. כל אלה מביאים לצורך ברור בשמאי על מנת שיעריך את הזכויות של כל רוכש על פי המצב הסופי. לשם הדוגמא: דירת ארבעה חדרים בשטח של 104 מ"ר ללא מחסן ובצמוד לה חניה אחת, כשהיא מצויה בקומה הראשונה, לא שווה לדירת ארבעה חדרים בקומה שש עשרה, בשטח 111 מ"ר עם מחסן ושתי חניות. מי שקובע לבסוף את ההבדל בתשלום עבור רכישת הקרקע בין בעלי שתי הדירות המוזכרות (כמשל) הוא השמאי.

מפקח – עולם הבנייה הוא תחום רחב של התמחויות. בדרך כלל, כשיש מספר רב של פרמטרים, קיים מגוון של דעות. בין התוכניות האדריכליות, לרבות תוכניות היועצים והמפרט הטכני שייבחר על ידי הקבוצה, לבין הביצוע בפועל של הבנייה, קיים תחום אפור נרחב, שככל ומדובר בפרויקט גדול יותר, הנו בעל משמעות כלכלית גדולה יותר.

כידוע – פרצה קוראת לגנב ואנו לא מעוניינים בסכסוכים מיותרים. על כן – טוב בקבוצה קטנה מאוד והכרחי בקבוצה גדולה, לשכור שירותי פיקוח של איש מקצוע, אשר ידאג לאינטרסים של חברי הקבוצה.

*זה המקום לערוך הבחנה בין מפקח מטעם הבנק (שהקבוצה משלמת את עלות שכר טרחתו כמובן) לבין פיקוח מטעם הקבוצה עליו אני מדבר.
המפקח מטעם הבנק, תפקידו לבדוק בסיום כל שלב כי השלב הסתיים כהלכה וכי ניתן להעביר תשלום חלקי לקבלן. מפקח מטעם הקבוצה הוא אדם שמתייצב כל יום באתר הבנייה, בודק ובוחן כי הקבלן מבצע את העבודה בקצב הנדרש, בחומרים שנקבעו, ומעסיק עובדים כחוק ובבטחה. המפקח יתריע על כל שינוי מהמוסכם בין הקבוצה לקבלן ובדרך כלל עלות העסקתו שווה פחות מהסכום שהוא חוסך לחברי הקבוצה בעבודתו.

מארגן – הצורך להתנהל מול עורכי דין, אדריכל, מהנדס קונסטרוקציה, יועצים (לפעמים יותר מעשרה), קבלן, בנק מלווה, מפקח מטעם הבנק, מפקח מטעם הקבוצה, שמאי ועוד, מוליד עבודה רבה במשרה מלאה. כאמור, מארגן הקבוצה פועל בשתי קדנציות, האחת – איסוף הקבוצה, איגודה כקבוצה וארגונה לרכישת הקרקע והשנייה- ניהול כל המתואר לעיל. ניתן גם לפצל תפקיד זה לשני אנשים או גופים שונים. שכר טרחת המארגן נע בין 8%-12% מעלות הפרויקט ונהוג לחלקו לשלושה או ארבעה תשלומים בנקודות מפתח: חתימת הסכם השיתוף, רכישת הקרקע, הוצאת היתר בניה, סיום השלד ומסירת המפתח.
רצוי שיהא בהסכם השיתוף סעיף המאפשר לפטר את מארגן הקבוצה בכל עת, אם לא יפעל כיאות.

טיעונים בעד ונגד קבוצות רכישה
בעצם למה לא?

משום שיש בשוק הרבה שרלטנים שינסו לעשות הון מארגון קבוצה כשהם נעדרי ידע הנדרש בפעילות שכזו. זאת ועוד, אנו חסרי ודאות לגבי המחיר הסופי של הדירה שנקבל שהרי מחיר הקרקע לא סופי בעת הרכישה, והבניה יכול ותחל רק שנה לאחר רכישת הקרקע ועד אז יתכן ומחירי הבניה יהיו שונים באופן מהותי מהמתוכנן כיום.
למעלה מכך, ריבוי שותפים יכול ויוליד ריבוי מחלוקות. אלה- יכולות להיגרר עד בתי משפט ולמי יש כוח, זמן ומשאבים לתהליך שכזה.

אם כך, למה כן?

בראש ובראשונה – המחיר.
אנו היזם של עצמנו ואנו חוסכים את הרווח היזמי שמרוויח יזם שמוכר לנו דירה חדשה.
נכון שיש לנו עלות של מארגן הקבוצה, אך זאת בטלה כנגד שלושת הפרמטרים הבאים:

1. רכיב המע"מ.
רכיב המע"מ חל על תשלומי הקבוצה מ"למטה" היינו לכל תשלום אנו מצרפים מע"מ, זאת, כאשר על יזם חל מע"מ מ"למעלה", היינו- מחיר הדירה הכולל מכיל מע"מ וכך שיעורו גבוה יותר.

2. הליווי הפיננסי.
בבואנו לקנות דירה מקבלן ממילא ניטול משכנתא. כפי שנראה בפרק העוסק בתשואות נדל"ן, בריבית נמוכה כגון זו שיש היום בישראל, עדיף לקחת משכנתא גם אם יש בידינו את כל ההון הנדרש לשם רכישת דירה. אנו ניטול משכנתא, אם כך, בין אם נקנה דירה מקבלן או נצטרף לקבוצת רכישה. לעומת מסגרת של קבוצת רכישה שנטילת המשכנתא היא עצם הלווי עצמו, אצל קבלן, על מנת שימציא לרוכש ערבות בנקאית, נוטל הוא ליווי פיננסי מבנק מלווה (ללא כל קשר למשכנתא שניטול).
בדרך כלל סכום הליווי עולה כדי 70% מהיקף הפרויקט. שיעור הריבית שישלם הקבלן והיזם מגיע לשמונה עד עשרה אחוזים. את עלות זו, לרבות עלות עמלת הוצאות ערבות בנקאית מגלגל הקבלן על הרוכש.
3. מדד תשומות הבניה.
בבואנו לרכוש דירה מקבלן, דואג עורך דינו כי כל הסכומים שלא שולמו ביום החתימה על חוזה המכר יהיו צמודים למדד תשומות הבניה. היינו, אם רכשנו דירה במיליון וחצי ₪, ושילמנו תשלום ראשון של מאה וחמישים אלף ₪ ( 10% מסך הדירה ) כי אז, מיליון ושלוש מאות וחמישים אלף ₪ יהיו צמודים למדד תשומות הבניה. אם רכשנו קרקע בקבוצת רכישה, הרכישה לא צמודה למדד כל שהוא (בדרך כלל), עלויות האדריכלים, יועצים, מפקחים, מארגן- לא צמודים למדד. נמצא שאנו נשלם על פחות ממחצית מהסכום האמור, מדד תשומות בניה לקבלן המבצע וגם זאת רק ממועד תחילת הבניה ולא מיום רכישת הקרקע .

שלושת הפרמטרים הללו מקזזים בדרך כלל את עלות שכר המארגן, וכך אנו חוסכים את הרווח היזמי של קבלן/ יזם- על חשבוננו.

את יתר החששות פותרים במארגן קבוצה טוב, יעיל ובעל ניסיון וכן באמצעות עורך דין טוב שיכין עבורנו הסכם שיתוף מצוין שיכסה את כל התקלות הצפויות והדרך למניעתן.
כך למשל יכול הסכם השיתוף לקבוע כי כל מחלוקת בעניין אדריכלי תוכרע ע"י אדריכל הקבוצה וכי החלטתו תהא כהחלטת בורר. כן ניתן לקבוע לגבי היועצים השונים. את המארגן ניתן לפטר, כך שאם הוא לא יספק את הסחורה יהא הפסדו בשכרו.

רכיב הקרקע ניתן להשערה מראש בסטייה מסוימת, שכן אנו יודעים מראש את היקף זכויות הבניה ואת האחוז של כל אחד בזכויות אלה. עלויות הבניה לא סובלים שינוי קיצוני כל כך וניתן ליטול מקדם ביטחון. מה גם, שהחלופה היא קנייה מקבלן ואם עלויות הבניה יעלו, הרי שמדד תשומות הבניה יעלה, וכך אין זה משנה אם מדובר בקבוצת רכישה או בקניה מקבלן- את הפער בגין עליית מחירי הבנייה נספוג. אפילו ניתן לומר שבסיטואציה זו עדיף להיות חבר בקבוצת רכישה, שכן מדד תשומות הבניה חל על רכיב הבניה בלבד ולא על כלל מחיר הדירה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *