מטרו נדל
ינואר 3, 2021

מיסים במקרקעין

בכל עסקת נדל"ן (בהנחה ולא מדובר באדם או חברה שהעיסוק הקבוע שלהם הוא בנדל"ן) חלים מיסים שונים הקשורים למיסוי מיוחד בגין עסקאות נדל"ן.
המס הידוע ביותר הוא מס שבח המוטל בדרך כלל על מוכר זכות במקרקעין, אחיו התאום הוא מס רכישה.
ישנם עוד תשלומים שמכונים "מיסים" כגון היטל השבחה והיטלי פיתוח אך הם אינם מיסים, אלא מוגדרים כהיטלים. אף על פי כן, מי שרוצה לעשות לעצמו חשבון כמה בסופו של דבר יהא עליו לשלם בעסקת מקרקעין, צריך להביא בחשבון גם את ענייני המיסוי וגם את ההיטלים הנהוגים. אין בכוונתנו לתת יעוץ במיסוי מקרקעין במסגרת זו , אלא ליצור הבנה בסיסית אודות חיובי המס.

המיסים
נתחיל במספר דוגמאות פשוטות להבנת הנושא:

 

דירה חדשה מקבלן – הרוכש דירה מקבלן ישלם מס רכישה. מס רכישה הוא מס ששיעורו משתנה באופן תדיר, הן בשל שינויים במדרגות המס והן בשל הצמדות הסכום שפורסם עבור פטור ממס זה, או פטור חלקי. מס זה נושא מדרגות שונות וככל שערך הדירה עולה שיעור המס עולה גם כן. נכון להיום (שנת 2013) ישלם רוכש דירה שזו איננה דירתו היחידה את שיעור המס הבא:

• עד סך: 1,053,200 ₪ - 5%.
• מסך: 1,053,200 ₪ ועד לסך של: 3,159,600 ₪ - 6%.
• מעל סך של 3,159,600 ₪ - 7%.

דוגמא להמחשה: אדם שקנה דירה חדשה בסך: 2,400,000 ₪ ישלם מס רכישה בסך: 133,468 ₪ (סך: 52,660 ₪ בגין הסכום הראשון, 5% מסך: 1,053,200 ₪ וכן סך: 80,808 ₪ בגין הסכום השני, היתרה, סך: 1,346,800 ₪. במקרה זה לא תחול מדרגת המס השלישית, 7%, שכן כלל הרכישה לא עולה על סך: 3,159,600 ₪).
על הקבלן לעומת זאת, לא יחול מס הקשור למיסוי מקרקעין.
הקבלן ימציא מפקיד השומה פטור לפי "טופס 50". מהות הפטור היא הודעה מאת פקיד השומה כי הקבלן משלם מיסים עבור רווחיו לפי פקודת מס הכנסה ולא לפי מיסוי המקרקעין.
דיווח המס של הקבלן יהא על גבי טופס בצבע ירוק ודיווח המס של הרוכש יהא על גבי טופס בצבע כחול (בהנחה וכל אחד מהם ידווח בנפרד על ידי עורך דינו).

 

דירה יד שנייה – גם על מי שרוכש דירה ישנה, מיד שנייה, חל מס הרכישה באופן דומה. אולם, על המוכר יחול מס שבח. גם בנושא זה יש מספר פטורים, אך באופן עקרוני שיעור המס שיחול על רכיב השבח משתנה לפי משך התקופה בה החזיק המוכר את הנכס. חישוב שבח הוא תחום לא פשוט ויש להיעזר בו בבעל מקצוע, עו"ד, רו"ח או שמאי.

 

פטור ממס רכישה - למי שזו דירת המגורים היחידה, או שיש בידו דירה והוא מתעתד למכור אותה בתוך 24 חודשים, יחולו מדרגות מס אחרות, מופחתות, כדלהלן:

• עד לסכום של: 1,421,760 ₪ - ללא מס.
• מסך: 1,421,760 ₪ ועד לסך: 1,686,395 ₪ - 3.5%.
• מעל סך של 1,686,395 ₪ - 5%.

אדם שיקנה דירה בסך: 1,350,000 ₪, לדוגמא, וזו דירתו היחידה, יהא פטור ממס רכישה.
אם יש ברשותו דירה יחידה בטרם הרכישה, הוא יוכל להצהיר כי בכוונתו למכור אותה בתוך 24 חודשים ומס הרכישה יידחה בעשרים וארבעה חודשים. בשלב זה המס יוקפא אך לא יינתן פטור לצורך רישום הדירה בטאבו. ניתן יהא להמציא ערבות בנקאית בגובה המס ולקבל אישור לרישום הדירה על שם הרוכש בטאבו.

אם נחזור לדוגמא שהבאנו לעיל, בה נקנתה הדירה בסך: 2,400,000 ₪, כי אז, בסיטואציה זו יינתן פטור חלקי. עד סך: 1,421,760 ₪ לא ישולם מס רכישה כלל והיתרה תחולק לשתי מדרגות: מדרגה ראשונה על סך: 264,635 ₪ עליה ישולם מס בשיעור: 3.5%, היינו סך: 9,262 ₪ ומדרגה שנייה בסך: 713,605 ₪ עליה ישולם מס בשיעור 5%, היינו סך: 35,680 ₪ וביחד: 44,942 ₪.

 

אנו רואים כי המחוקק התחשב מאוד בקביעת שיעורי מס הרכישה לאדם ללא דירה או לאדם שעתיד למכור את דירתו היחידה על מנת לקנות אחרת, שעה שהטיל מס לא מבוטל על אדם שמחזיק כבר דירה ואין ברצונו למוכרה או מספר דירות.
כמו כן, אנו רואים כי המחוקק בא לקראת מי שיש בכוחו לקנות דירה במחיר השווה לדירת ארבעה חדרים בפריפריה. מי שבכוחו לרכוש דירה גדולה יותר, כבר יכול להרשות לעצמו לשלם מס ואפילו אם זו דירתו היחידה.

* כאמור לעיל, אין בכוונתנו במסגרת זו למסור ייעוץ מס מקיף ועל כן לא נעסוק פה בפטורים נוספים או חלקיים, כגון פטור לנכים או משפחות שכולות.

פטור ממס שבח - בעת מכירת דירה מוענק מעת לעת גם פטור ממס שבח. כאשר אדם מוכר את דירתו היחידה הוא זכאי לפטור מלא ממס שבח, זאת בתנאי שהוא לא מכר דירה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה. בנוסף, קיים פטור גם למי שיש לו יותר מדירה אחת והוא מוענק למי שלא מכר דירה במסגרת פטור זה, במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית.

בכל המקומות לעיל, כשהזכרנו את המונח "דירה", אנו מתכוונים לדירה בנויה, לאחר קבלת טופס אכלוס מהרשות המקומית ושהיא נושאת אופי של דירה, היינו שיש בה את כל המתקנים שצריכה להכיר דירה, החל במטבח וכלה בשירותים ומקלחת.
רכישת שלד של בית איננו עונה על המונח "דירה" לעניין המיסוי שהוזכר לעיל. רכישת מבנה שאינו ראוי למגורים, גם אם שימש בעברו לדיור לא ייחשב בגדר "דירה" לכל עניין המיסוי מוזכר לעיל.

 

היטלים
מבחינת האדם הפשוט, ברגע ששלומו על ידו המיסים הדרושים, נראה לו כי כל שנותר על מנת להתחיל בבניה הוא תשלום אגרות בנייה.
בפועל – אין הדבר כך. על מגרש לבנייה ייתכן (ניתן אפילו לומר – כמעט תמיד) ויחולו היטלים שונים שיוטלו על ידי הרשות המקומית.

 

היטל השבחה- ההיטל המוכר ביותר הוא היטל השבחה. היטל זה יחול על כל מקרקעין שאושרה לגביה תוכנית חדשה שמעלה את ערך המקרקעין. ההיטל חל על בעלי המקרקעין והוא רשאי "לגלגל" אותו לרוכש. מועד גביית ההיטל הוא בעת מכירת המקרקעין או קבלת היתר בניה על פי הזכויות שהוקנו בתוכנית המשביחה. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית הערך. כך למשל, בקרקע בת דונם אחד ועל גביה בית מגורים ששווה שני מליון ₪ ואשר אושרה לאחרונה תוכנית המתירה לבנות על גביה בניין בן עשר דירות, על פי רוב, יחול על עסקה זו היטל השבחה.
באופן גס, נניח שיחידת קרקע לבנייה רוויה באזור בו מצויה הקרקע שווה ארבע מאות אלף ₪, כי אז, היקף ההשבחה הינו שני מליון ₪. אנו נקבל ,אחר כבוד, מרשות המקומית שובר לתשלום ובו סך מיליון ₪ בגין היטל השבחה.

 

בכדי לאמת את גובה היטל ההשבחה, נהוג לשכור שירותי שמאי על מנת שיבחן את החלטת שמאי הרשות המקומית.
לא יהא מיותר לציין כי בדרך כלל מוצא השמאי מטעם בעל הקרקע כי שמאי הרשות המקומית החמיר עמו וכי מצא כי השבחה מוגזמת. במקרה זה זכאי בעל הקרקע להגיש שומה מטעמו והצדדים (בעל הקרקע והרשות המקומית) יפנו לשמאי מכריע שיקבע עם מי הצדק. השמאי המכריע לא חייב לקבל את עמדת אחד מן הצדדים והוא רשאי לקבוע כל סכום אחר שמצוי בין שני הסכומים שבשומת השמאים של הצדדים.

 

*נציין כי היטל השבחה חל גם על הקלות (ראה פרק העוסק בתוכניות בניין עיר) או על היתר לשימוש חורג.

היטל פיתוח- ההיטל הנוסף החל על המקרקעין באופן תדיר הוא היטל פיתוח.
ברור לכל בר דעת, כי הרשות המקומית צריכה לממן את התשתיות מסביב למגרש. התשתיות כוללות סלילת כבישים ומדרכות, הנחת תיעול לניקוז גשמים, הנחת ביוב וצנרת מים.
יש להבחין בין שני מקרים: שכונה חדשה העוברת הליך פיתוח בימים אלו ושכונה בנויה זה עידן ועידנים.
בעוד שבשכונה חדשה יוטלו ההיטלים האמורים הן על המגרש והן על הבניין העתיד להיבנות, הרי שבשכונה ישנה ומפותחת, יוטלו ההיטלים רק על הבניין העתיד להיבנות.
לא מומלץ לחקור נושא זה לעומק, כשם שלא מומלץ ללמוד שמאות כדי להשיג על החלטת הרשות המקומית בעניין היטל השבחה. לעניין זה ישנם מומחים המכירים את המותר לרשות המקומית לגבות על פי חוק וראוי לפנות אליהם על מנת שיבדקו את חשבון היטל הפיתוח שקבלתם לידכם.

דוגמא מורכבת- למתקדמים בלבד!
עד כאן עסקנו בדוגמאות הפשוטות. ניטול דוגמא מסובכת יותר. דוגמא זו רק תמחיש לנו מדוע בנושא המיסוי וההיטלים, כפי שנאמר לעיל, מומלץ לפנות לאיש מקצוע.

נניח כי התקשרנו בעסקה לרכישת דונם אדמה שעל שטחו בנוי בית היסטורי בן 70 שנה הזקוק לשיפוץ. בכוונתנו לבנות על גבי אותו מגרש בניין מגורים בן 10 דירות. את בעל המגרש לא מעניינות כל כך כוונתנו העתידיות ולכן הוא ביקש לקבל לידו ארבעה מליון ₪, כאשר הוא מוכן לשאת אך ורק בתשלום מס השבח. כל מס או היטל אחר יחול על הרוכש. בכדי לסבך עוד קצת את העסקה נניח כי המבנה והקרקע המדוברים שייכים לקק"ל (קרן קיימת לישראל) ומנוהלים על ידי ממ"י (מנהל מקרקעי ישראל). נניח גם שאין ברשותי דירה אחרת וזוהי דירתו היחידה של המוכר מאז ומעולם.

האינסטינקט הטבעי שלנו מעוניין לחסוך במס. על כן, סביר כי נזדרז ונאמר כי מאחר והקונה לא רכש מעולם דירת מגורים וזו דירתו הראשונה והמוכר לא מכר מעולם דירת מגורים, כי אז יהא המוכר פטור ממס שבח והקונה ישלם מס רכישה מופחת על פי המדרגות שהזכרנו לעיל.
אך אם נקדיש לכך מחשבה שנייה, נוכל להסכים עם רשויות המס שלא יקבלו את הטיעון הזה. הבית ההיסטורי הוא אכן בית, אך בשלב ראשון יש לבדוק אם הוא רק "זקוק לשיפוץ" או שמדובר בבית נטוש שאינו ראוי למגורים. בשלב שני, בהנחה והבית אכן נזקק לשיפוץ, אך עדיין הוא ראוי למגורים, יש להביא בחשבון כי מדובר פה בקרקע עם בית וזכויות בנייה נוספות.
על זכויות הבנייה אין פטור ממס השבח או מס הרכישה. יש לערוך תחשיב מהו שוויו של הבית ומה שוויין של זכויות הבניה.
אך בכך לא הגענו אל המנוחה והנחלה. היטל ההשבחה שגילגל הקונה למוכר צריך להיחשב כחלק מהתמורה, שכן זהו היטל שחל על מוכר. אם נניח כמו במקרה הקודם כי היטל ההשבחה הוא מיליון ₪, כי אז שווי העסקה שלפנינו הוא חמישה מליון ₪ ולא ארבעה מליון, ככתוב בחוזה. כמו כן יש לבדוק האם חל היטל פיתוח או היטל אחר (לא הזכרנו היטלי על, שצ"פ ושב"צ ולא נדון בהם במסגרת זו). אם חלים היטלים נוספים יש להוסיף אותם לסעיף התמורה בדיווח לרשויות המס.

גם בכך לא סיימנו. קרקע שאיננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בבעלות המוכר, אלא בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל והמוכר, הוא רק החוכר של אותה קרקע, חלים עליה הוראות מיוחדות.
קרקע זו מנוהלת על ידי ממ"י – מנהל מקרקעי ישראל, מכוח חוקים שונים.
כפי שכבר הבנתם, כשיש הוראות מיוחדות – יש תשלומים מיוחדים. אין זה המקום להרחיב בכך. על רישום המקרקעין, הבעלות והחכירה לדורות ראו בפרק העוסק ברישום המקרקעין ואילו על עניין מנהל מקרקעי ישראל והתשלומים השונים שיש לשלם דרכו לבעלי הקרקע ראו בפרק העוסק במנהל מקרקעי ישראל.

בפועל, כפי שראיתם לעיל, ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר, יחולו הוראות רבות יותר ויש להיעזר באנשי מקצוע רבים יותר על מנת להבין את טיב העסקה ואת היקפה. רבים הם המקרים שאנשים לא ידעו זאת והביאו על עצמם מפח נפש. בעניין זה זכרו את הכלל – בעסקת מקרקעין יש ליטול אנשי מקצוע לכל עניין ויש לחזר אחרי המשובחים שבהם!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *