מטרו נדל
ינואר 3, 2021

עליית מחירי הדירות בישראל

מדוע מחירי הדירות בישראל עולים באופן קבוע? דירה היא מוצר. מוצר המורכב ממספר פרודוקטים. כולם, למעט אחד, לא תלויים בממשלת ישראל או בכל גורם רישמי שהוא ולהפגנות ומחאות, אין כל דרך להשפיע על מחיריהם.

נערוך היכרות קצרה עם הפרודוקטים האמורים.

הראשון הוא כמובן קרקע. את השני נכנה "תכנון", השלישי יהא אגרות בניה והיטלים, הרביעי, המוכר יותר, בניה והאחרון – רווח יזמי.

 

נתחיל מהמרכיב האחרון, הרווח היזמי. לאור הנוהג הנפוץ להמציא ערבות בנקאית לכל רוכש דירה, כמעט שאין יזם במשק, שלא נזקק לליווי בנקאי לפרויקט שהוא עתיד לבנות.
הבנקים בישראל כפופים לכללים רבים המונחים ע"י בנק ישראל וכן לתנאים המסחריים המקובלים. על כן, הם יסרבו (בדרך כלל), ללוות יזם שעתיד להרוויח פחות מ- 20% מכלל עלויות הפרויקט.
אפשר אפילו לומר, כי גם אם היזם מעוניין להרוויח פחות מכך, הבנק המלווה לא יאפשר לו לקבל מימון. העתיד נראה קודר אף יותר, שכן המפקח על הבנקים הולך ומקשה לאחרונה על הבנקים יותר ויותר ונראה כי שיעור רווח זה, לא רק שלא יהא ניתן להקטינו, אלא שאף עתיד הוא לעלות בעתיד הנראה לעין.

 

לאחר שראינו כי הרווח היזמי לא עתיד לרדת, תצער אתכם בוודאי העובדה כי מחירי הבניה הולכים ועולים ברצף זה שנים רבות.
מחסור בפועלים (חוקיים ובלתי חוקיים) מביא לעליית שכר העבודה באופן חד, שעה שהברזל, הבטון ושאר חומרי הבנייה מתייקרים אף הם. אם לפני חמש שנים עלות בנייה של מטר רבוע בסטנדרט ממוצע הייתה 3,000 ₪ לפני מע"מ, הרי שהיום העלות הממוצעת לבניה ישירה למטר רבוע עומדת על 3,700 ₪ לפני מע"מ.
לדירת ארבעה חדרים ממוצעת, בת 110 מ"ר נטו (אליהם יש לצרף עוד 22 מ"ר בממוצע בגין השטחים המשותפים) עומד הפער בחמש השנים האחרונות על סך: 92,400 ₪ בתוספת מע"מ, רק בגין התייקרות רכיב הבנייה.

 

אל תטילו את יהבכם על הפחתת אגרות הבניה וההיטלים השונים שיש לשלם לרשות המקומית. אלה לא ירדו מעולם ודרכם לעלות מעת לעת, מה גם שהם סבירים ביחס לתשלומים שגובות הרשויות המקומיות בעולם המערבי.

 

הליך התכנון כולל שירותי אדריכלות ויועצים שונים. נותני השירותים לא עתידים להפחית את שכר טרחתם, כפי שהשכר במשק לא הולך ופוחת. יתירה מכך, ככל שחולף הזמן דורשות וועדות הבנייה יועצים נוספים דבר המייקר את רכיב התכנון.
אם פעם הסתפקו במהנדס (קונסטרוקטור) ואדריכל כדי לאשר תוכנית בנייה, הרי שהיום יידרשו גם: יועץ תנועה, יועץ אינסטלציה, יועץ מיזוג אוויר, יועץ איטום, יועץ בטיחות, יועץ מעליות ויועץ אקוסטיקה. זוהי לא רשימה סגורה. לאחרונה הצטרפה דרישה להציב בכל וועדה "פקיד יערות" שידון בגורל כל עץ שמצוי בשטח המגרש המיועד לבניה. התוצאה: הכרח ליטול יועץ גינון.

 

אז למקרה שלא שמתם לב, סיימנו לסקור את כל המרכיבים שמכילה דירה, למעט קרקע וברור לנו כי מהם לא תצמח לנו ישועה.

 

צר לי. באמת. אבל גם כאן אל תצפו לנפלאות. ראשית, רכיב הקרקע מכיל בממוצע 35% מערך הדירה. גם אם יוזל רכיב זה באופן משמעותי, נניח ב- 15%, עדיין לא יהא בכך כדי להשפיע באופן מהותי על מחיר דירה גמורה. שנית, וזה מצער יותר, לא צפויה הוזלה משמעותית במחירי הקרקע לטווח הארוך. להלן חלק מהסיבות:

 

* אנחנו חיים במדינה קטנה עם עתודות קרקע מעטות באזורי הביקוש. היעדר היצע מוביל תמיד לביקושים גבוהים ואלה – למחירים גבוהים. בל נשכח, כי מחירי הקרקעות נקבעים על ידי מרכז הארץ ומשם הם משפיעים ישירות על הפריפריה. איזור המרכז בארצנו, גוש דן, בעל היצע דל ביותר עם ביקושים גבוהים במיוחד. תושבי גוש דן מסרבים בדרך כלל לעזוב את סביבתם ולעבור לפריפריה.

 

*סיבה נוספת היא מסורבלות ההליך התכנוני. הקרקעות הפנויות באזור המרכז הן קרקעות שהיעוד שלהן חקלאי. כדי לשנות ייעוד יש צורך בהליך תכנוני יקר במיוחד, בעל סיכויי הצלחה קטנים והוא אורך שנים רבות. הקרקעות שבבעלות המדינה ואשר מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, רובן בעלות יעוד חקלאי.

 

* מבעלי הקרקעות הפרטיים בוודאי שאין לצפות להורדת מחירים. בעלי הקרקעות הפרטיים במרכז הם בדרך כלל גורמים עסקיים או יורשים. אנשי העסקים שקנו את קרקעותיהם במחירי השיא לא ימהרו למכור במחיר הפסד, הם הרי יודעים את כל מה שכתבנו עד כה. והיורשים? אתם לא באמת חושבים כי שישה יורשים שכבר קיבלו לפני שנה הצעה לרכישת הקרקע במחיר גבוה יסכימו למחיר נמוך יותר? הסיכוי לשכנע את כל היורשים למכור במחיר נמוך לא רב ובדרך כלל האחים היורשים לא מסיימים את השותפות ביניהם בפירוק שיתוף בבית משפט.

 

אם האמור לעיל לא שכנע אתכם, יש באמתחתי סיבה נוספת לכך שמחירי הדירות לא ירדו.
אם, בשל מחאה כזו או אחרת אנשים לא יקנו דירות, אין זה אומר שהם לא צריכים מקום לגור בו, זה אומר בסך הכל שהם ישכרו דירות. אם יהא ביקוש כה גדול לשכירות (ויש), מחירי השכירות יעלו (והם עולים). אם מחירי השכירות יעלו, הרי שהמשקיעים ישובו לקנות דירות. אם המשקיעים יקנו דירות, כי אז, שוב יהא ביקוש לדירות.
ביקושים ערים, גם אם לא יביאו לעליית מחירים, בכל אופן, לא יתרמו מאומה לירידת מחירים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *